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　　調查丨環京北三縣樓市交易慘淡背後閃現售房亂象

　　來源：中國房地產報

　　「這兒絕對不賣房！」

　　聽到有人問售樓情況，坐在自行車上自顧玩著手機的保安員上下打量了一下記者說，「在這裏兩個多月的時間里，你還是我遇到來這兒的第一個人。平時根本沒人來。」

　　這是發生在7月26日，中國房地產報記者走訪環京樓市的大廠縣城民族宮附近、一個具有代表性的知名樓盤售樓處時的一幕。

　　在現場，記者看到，售樓處大門緊閉，並用一個大型戶外廣告牌堵住。門上貼著一紙醒目的公告，稱「售樓處內部裝修，並園區綠化改造，暫停對外營業。」公告時間顯示為4月28日。

　　這位保安員告訴，前段時間大廠某個樓盤，因違規售樓，不僅驚動了廊坊市和河北省，還驚動了北京，影響惡劣，導致大廠整個項目停止售樓。據了解，這位保安說的是今年4月底大廠一樓盤「雨夜排隊買房」的違規炒作售樓事件。而售樓處大門粘貼公告的時間也正好與這一事件時間節點相吻合。

　　蕭條之下的樓市百態

　　限購等調控政策讓環京的「北三縣」樓市降到了冰點，樓市沉浮故事以最生動的底色打在大廠、三河（燕郊）和香河身上。曾經萬眾追逐一路高歌的北三縣樓市，在2018年這個炎炎夏日，依然感覺寒風刺骨。

　　新房、二手房價格普遍下跌，有的樓盤房價下跌三分之一，甚至有的樓盤房價下跌了三分之二，成交量驟降，投資客紛紛離場，售樓人員有被迫改行賣菜，或是轉戰外地。

　　廊坊下屬的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，被人們稱之為「北三縣」。記者走在燕郊「售樓一條街」上，與去年年初洶湧澎湃的購房場景相比，這條街道除了依然川流不息的車輛，道路兩邊卻顯得異常蕭條和冷清。很多售樓處、中介店鋪紛紛關門，門上貼著「轉租」大字，甚至有些售樓處的桌椅橫七豎八，室內早已布滿了灰塵。

　　沒有關門的店鋪，看上去也是冷冷清清，一些銷售人員要不低頭玩著手機，要不湊在一起喝茶聊天。而某中介公司前台服務人員正在靠著椅子MLB睡覺。記者走訪了大廠具有代表性的幾個售樓處，不是大門緊閉，就是售樓處改成了地產公司辦公樓。而在香河看到的卻是某知名房企藉著「預售許可」的合法外衣，公開違規售樓。

　　經查，在「北三縣」樓市蕭條背後，多家知名百強房企不乏違規售樓行為。為遮人耳目，把原來公開的售樓處關閉，或改作其他用途。而實際上這些房企均把售樓業務搬遷到了與北京一河之隔的潮白河彼岸，與北三縣隔河相望。銷售人員謹慎地帶著有購房意向者前往洽談，並簽訂購房合同。客戶來源中，除了一部分來自中介店鋪，以及售樓人員在路邊「擺攤位」攏到的客人，更多的是靠著「一手房、大產權、不限購」的各式各樣的宣傳廣告招攬客戶。而「不限購」的說法，則只是開發公司或銷售人員的噱頭而已。記者在北三縣走訪時發現，在一些違規售樓的房企中，不乏知名百強房企。

　　記者在大廠福喜路旁邊的另一個知名樓盤售樓處看到，門口有位保安員守著大門。保安告知，售樓處早已關閉，具體在哪兒售樓並不清楚。這個售樓處已經成了項目開發的辦公樓。不允許外人進入。

　　隨後，記者暗訪了某百強房企在香河的一知名樓盤。據了解，這一樓盤在7月26日晚上開盤預售。27日下午，記者在售樓處看到，裝飾奢侈豪華的售樓處，卻沒有華麗的燈光點綴，黑乎乎一片。問及售樓人員，只是呵呵一笑，不作回答。圍繞沙盤看房的人則是寥寥無幾，一些售樓人員或坐著不語，或圍著沙盤，他們的人數比購房人還要多，昔日的賣樓熱潮已經不見蹤跡。在售樓處外面，則是保安們嚴守大門。每一個進入售樓處的人，都必須由保安聯繫售樓人員后，再由售樓人員帶進去。

　　違規售房暗涌

　　北三縣樓市是「北漂」一族的最佳選擇。作為環京最典型的樓市，北三縣推出了三年限購政策。很多購房戶來自北京，又因沒有北三縣的本地社保和個稅，被拒之門外。

　　慘淡之下，就在近期，北三縣很多購房者為了躲避限購，變相炒房，出現了部分人以房產抵押登記的方式，或分期付款的方式進行房產交易。為了防治變相炒房，就在7月初，大廠縣發佈了暫停辦理個人之間不動產抵押業務的通知，直至限購政策解除。針對這一通知，有專業人士認為，這一政策很快將拓展到全北三縣，會對區域市場帶來很大影響。

　　嚴格的限購政策下，樓市萎縮到讓人難以承受。同樣是7月初，燕郊高新區人力資源市場官網發佈了一則「人才引進落戶須知」。有人紛紛質疑，此舉無疑是借人才引進的噱頭給樓市輸血。不過，該須知發佈4個小時后又被短命刪除。儘管如此，也給人以豐富的想像，並被一些人解讀為「釋放某種信號」，變相放寬了房地產限購的大門。

　　一邊是嚴格的限購，一邊卻是蠢蠢欲動。一些房企在資金流壓力下，也鋌而走險，違規售樓。

　　中國房地產報記者走訪中獲悉，上述大廠縣城民族宮附近的某知名樓盤售樓處，其售樓業務搬遷到了與北京一河之隔的潮白河彼岸，與北三縣隔河相望的通州運河苑溫泉度假村會議室樓一層。而上述大廠福喜路附近的另一個樓盤售樓處，則搬遷到了通州宋庄一藝術園區。購房者必須經銷售人員帶領才能前來洽談，並簽訂購房合同，否則很難進入。

　　記者注意到，這些銷售人員的客戶來源，除了一部分來自中介店鋪，以及售樓人員路邊「擺攤位」，更多的是靠著「一手房、大產權、不限購」的各式各樣的宣傳廣告招攬。而在宣傳中稱「不限購」的說法，則只是開發商或銷售人員的噱頭。

　　記者來到一家售樓處，銷售人員告訴記者，外地人購房需提供三年及以上社保繳納證明或個稅證明。如果沒有本地三年以上的社保或個稅，則必須與開發商簽訂合同，三年內分期付清，或全款購買。待三年社保或個稅補清后，便可去房管部門網簽。而個稅證明，開發商可提供「專業」渠道，總費用在7000元左右。

　　針對這種違規銷售手段，近期多地監管部門已對開發商、房產中介聯合造假規避限購的行為作出回應，如調查屬實將移交公安部門予以嚴厲打擊，「一旦偽造的完稅證明不被承認，外地人違規購房存在巨大風險。」

　　藉著北京通州城市副中心的利好，北三縣房價已經被過分炒作， 有房地產專家稱，北三縣限購的主要原因在於此前房價上漲得太快了，投資氣氛濃重。

　　記者發現，有觀點認為，北三縣存量房達兩萬套，保守估計區域去清周期為兩年，至少要到2020年上半年，整體區域房價才會有明顯的上行態勢。